1.- Introducción.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante, la “Ley de Vivienda” o la “Ley”), fue publicada en el Boletín Oficial del Estado el 25 de mayo de 2022, entrando en vigor al día siguiente al de su publicación, salvo la Disposición Final Segunda (relativa a los incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda), que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación.
La Ley de Vivienda es el desarrollo del derecho a una vivienda digna recogido en el artículo 47 de la Constitución Española y persigue ayudar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a este bien, con medidas como el límite al precio del alquiler o el impulso de las viviendas públicas.
Dejando fuera la fiscalidad de las personas físicas, a continuación, analizamos los principales impactos que La Ley de Vivienda puede suponer para empresas o profesionales dedicados al sector inmobiliario.
2.- Definición de “Grandes tenedores” y de “Zona de Mercado Residencial Tensionado” e implicaciones de ambos conceptos.
El artículo 3.k) de la Ley de Vivienda define “gran tenedor de viviendas” de la siguiente manera:
“Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa”.”
Por su parte, según establece el artículo 18 de la Ley de Vivienda, las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.
Podrán declararse como zonas de mercado residencial tensionado aquellas en las que se cumplan cualquiera de las siguientes 2 condiciones: (i) que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares; o (ii) que el precio de la compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos, 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
El cumplimiento de cualquiera de los anteriores requisitos no supone que la zona afectada sea automáticamente considerada como de mercado residencial tensionando, sino que se establece un procedimiento de bastante complejidad que será el aplicable para dicha declaración, siendo competentes los órganos que establezcan las legislaciones autonómicas. La declaración de una zona como de mercado residencial tensionado tendrá una vigencia de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente, y será susceptible de ser objeto de recurso contencioso-administrativo para acreditar su improcedencia. Las consecuencias de la declaración de una zona de mercado como tensionada las estudiaremos en los siguientes subapartados, pero viene referidas fundamentalmente a (i) modificar el régimen de prórrogas de los contratos y (ii) limitar los precios de los arrendamientos.
La consideración de una persona física o jurídica como gran tenedor y, en ciertas ocasiones, con la confluencia de que el arrendamiento en cuestión sea en una zona de mercado residencial tensionado, afecta significativamente a la relación contractual, exponiendo en los siguientes apartados las principales implicaciones.
2.1. Deber de colaboración y suministro de información en zonas de mercado residencial tensionado:
El artículo 19 de la Ley establece la obligación de los grandes tenedores de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado de facilitar, en caso de ser requeridos por las Administraciones competentes, información sobre el uso y destino de las viviendas de su titularidad que se encuentren en tales zonas.
2.2. Procedimientos de desahucio y lanzamiento suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-Ley 11/2020, de 21 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19:
La Disposición Transitoria Tercera de la Ley permite la reanudación, a partir del 30 de junio de 2023, de los procedimientos y desahucios que se encuentren suspendidos.
Sin embargo, cuando la parte actora sea un gran tenedor de vivienda, solo se reanudarán a petición expresa de la misma si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que, a tal efecto, establezcan las Administraciones Públicas. Lo anterior podrá realizarse (i) bien mediante declaración responsable de que ha acudido a los servicios indicados, en un plazo máximo de 5 meses antes de presentar la solicitud de reanudación, sin que hubiera sido atendida, o (ii) el documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento y que tendrá una vigencia de 3 meses.
2.3. Medida de contención de precios en relación con la prórroga del contrato:
La Ley modifica el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”), relativo a las prórrogas del contrato y, con la nueva redacción, en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, una vez finalice la duración obligatoria (artículo 9.1 LAU) y, en su caso, la prórroga tácita (artículo 10.1 LAU), los grandes tenedores quedan obligados a aceptar una prórroga extraordinaria (con los mismos términos y condiciones), si así lo solicita el arrendatario, por un plazo adicional máximo de 1 año, cuando el arrendatario acredite documentalmente(1) que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica.
Adicionalmente, incluso aunque la vivienda no esté en manos de un gran tenedor, el apartado 3 del citado artículo 10 establece que en los contratos de vivienda habitual en los que la misma este ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, una vez finalice la duración obligatoria (artículo 9.1 LAU) y, en su caso, la prórroga tácita (artículo 10.1 LAU), previa solicitud del arrendatario podrá prorrogarse de manera extraordinaria por plazos anuales por un periodo máximo de 3 años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
Esta prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que, en su caso, procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en ellos plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3., la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
2.4. Medida de contención de precio mediante el establecimiento de límites:
La Ley modifica asimismo los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, estableciendo el primero de dichos apartados que la renta pactada al inicio de un nuevo contrato relativo a vivienda que se ubiquen en una zona de mercado residencial tensionado, no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fiar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuvieses recogidas en el contrato.
Únicamente podrá establecerse una renta superior a la anterior, con el límite del 10% en determinados supuestos, como por ejemplo, si en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía primaria no renovable; cuando en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de mejora de accesibilidad o cuando el plazo de duración pactado sea 10 años o más.
En aquellos inmuebles sobre los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos 5 años, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de precios de referencia(2).
Adicionalmente, el apartado 7 del citado artículo 17 de la LAU establece que, en los contratos de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor y la vivienda se encuentre en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicos de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación(3).
2.5. Requisitos adicionales en las demandas de desahucio, inicio de la vía de apremio para la subasta de bienes inmuebles e interposición de demanda ejecutiva:
La Disposición Final Quinta de la Ley de Vivienda modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, debiendo indicarse en las demandas de desahucio (i) si el demandante es gran tenedor (adjuntando certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora), y (ii) en caso de ser gran tenedor, se deberá indicar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica(4).
Además, en dichos casos, si la parte actora es gran tenedor de viviendas, el inmueble objeto de la demanda constituye vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación al que se ha hecho referencia en el apartado 2.2. anterior.
Por su parte, con la modificación de los artículos artículo 655 bis (relativo al inicio de la vía de apremio) y el artículo 685 (relativo a la interposición de la demanda ejecutiva) de la misma ley, cuando vengan relacionadas con un bien inmueble que sea la vivienda habitual del ejecutado y el acreedor sea una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda, y no haya sido acreditado con anterioridad, deberá acreditarse por parte de la parte actora, antes del inicio de la vía de apremio, si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad, en los términos establecidos en el primer párrafo de este apartado.
2.6. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda y eliminación del IPC como índice de referencia:
La Disposición Final Sexta de la Ley de Vivienda modifica el artículo 46 del Real Decreto-ley, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, estableciendo limitaciones en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
A continuación, exponemos las limitaciones con diferenciación de si nos encontramos o no ante un arrendatario considerado como gran tenedor de viviendas:
Contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU cuya renta deba ser actualizada entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2023:
- Si el arrendatario es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que pacten las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de pacto, el incremento de la renta quedará sujeto a dicha limitación.
- Si el arrendatario no es gran tenedor, el incremento de la renta seré el que resulte del pacto entre las partes y, en ausencia del mismo, no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de la actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU cuya renta deba ser actualizada entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024:
- Si el arrendatario es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que pacten las partes, sin que pueda exceder del 3%. En ausencia de pacto, el incremento de la renta quedará sujeto a dicha limitación.
- Si el arrendatario no es gran tenedor, el incremento de la renta seré el que resulte del pacto entre las partes y, en ausencia del mismo, no podrá exceder del 3%.
Además, la Ley de Vivienda también añade una Disposición Adicional Undécima a la LAU que establece lo siguiente:
“El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, el índice de referencia para la actuación anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.”
3.- Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.
El artículo 31 de la Ley reconoce el derecho a la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda a recibir, antes de formalizar la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información:
a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, del intermediador.
b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos incluidos, así como las condiciones de financiación o pago.
c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre las que están: (i)certificado o cédula de habitabilidad, (ii) acreditación de la superficie útil y construida en la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes y sin que pueda, en ningún caso, computarse a estos efectos, las superficies de la vivienda, con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora; (iii) antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo; (iv) servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes; (v) certificado de eficiencia energética de la vivienda; (vi) condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio, y (vii) estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.
d) Información jurídica del inmueble: identificación registral, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.
e) En el caso de tratarse de una vivienda protegida, la indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.
f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico-técnico, de protección patrimonial o administrativo relacionados con la misma.
h) La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto y otras circunstancias peligrosas o nocivas para la salud.
Adicionalmente, cuando la vivienda se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, el intermediador, deberá indicar tal circunstancias e informar con anterioridad a la formalización del arrendamiento y, en todo caso, en el contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos 5 años, así como del valor que pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de vivienda que resulte de aplicación.
También hay una importante novedad en cuanto a este tipo de operaciones y es que la modificación del artículo 20.1 de la LAU que realiza la Ley de Vivienda hace que, a partir de ahora, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.
4.- Medidas relativas al régimen de vivienda protegida.
La Ley de Vivienda también tiene como objetivo el impulso de la vivienda pública y, para ello, establece una serie de medidas entre las que se destacan las siguientes:
- Según el apartado c) del artículo 15.1 de la Ley de Vivienda, la calificación de un suelo como de reserva para vivienda sujeta a un régimen de protección pública, definido en la letra b) del apartado 1 del artículo 20, del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (en adelante, la “Ley de Suelo”), no podrá modificarse, salvo en casos excepcionales.
- La Disposición Final Cuarta modifica el texto de la Ley de Suelo, incrementando el porcentaje de reserva de suelo destinado a vivienda protegida del 30 al 40 % de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y del 10 al 20 % en el caso de suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
- La legislación sobre ordenación territorial o urbanística establecerá, para el suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública recogido en la letra b) del apartado 1 del artículo 20 de la Ley de Suelo, el porcentaje que deberá ser destinado a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública de alquiler. Este porcentaje no podrá ser inferior al 50 %, salvo en casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística lo justifique, atendiendo a las características de las personas demandantes de vivienda u otras circunstancias.
- Las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelos cuyo destino sea el de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública en cumplimiento de lo establecido por la letra b) del apartado 1 del artículo 20 de la Ley de Suelo, estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente que excluya la descalificación, en tanto se mantenga la calificación de dicho suelo.
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En el resto de los supuestos, las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años. - Se crea la figura de la “vivienda asequible incentivada”, a través del artículo 17 de la Ley de Vivienda, que se trata de aquella vivienda de titularidad privada a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.
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Dichas viviendas (i) estarán sometidas a limitaciones específicas de destino durante un tiempo y a unos límites máximos de precios de alquiler, que ser proporcionales y ajustados a los beneficios públicos que se obtengan; (ii) el destino será exclusivamente a residencia habitual de una persona que tenga dificultades para acceder a una vivienda a precios de mercado, y (iii) no es necesario que la vivienda se sujete al procedimiento formal de calificación como vivienda protegida. - El Título III regula los denominados “Parque públicos de vivienda”, que tienen por finalidad contribuir al buen funcionamiento del mercado de la vivienda y servir de instrumento a las distintas Administraciones públicas competentes en materia de vivienda para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada de los sectores de la población que tienen más dificultades de acceso en el mercado, con especial atención a personas jóvenes y colectivos sujetos a mayor vulnerabilidad.
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Estos parques públicos de vivienda serán regulados específicamente por la legislación autonómica en materia de vivienda, urbanismo y ordenación el territorio, y podrán estar integradas al menos por los inmuebles enumerados en el artículo 27 de la Ley de Vivienda.
5.- Medidas fiscales.
La Ley de Vivienda introduce importantes modificaciones en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, afectando esta modificación únicamente a los tenedores de inmuebles personas físicas que no realicen una actividad económica de arrendamiento, por lo que no entramos a analizarlo a estos efectos.
Sin embargo, también se producen modificaciones sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Así, esta Ley incrementa el recargo de este impuesto en los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.
Hasta la fecha, los Ayuntamientos podían imponer un recargo del 50% en estos supuestos, pero, a partir de este momento, se permite incrementar el recargo: (i) hasta el 100% cuando se trata de viviendas desocupadas(5) por un plazo superior a 3 años; (ii) hasta el 150% cuando los inmuebles pertenezcan a titulares de 2 o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.
Los profesionales de Surco Legal, expertos en materia inmobiliario, te pueden asesorar si tienes dudas en cuanto a si la Ley de Vivienda puede afectarte, como arrendatario o arrendador. Contáctanos.
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(1) Se acreditará sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.
(2) Esto no se aplicará hasta que se apruebe el mencionado sistema de índices (nueva disposición transitoria 7ª de la LAU).
(3) Esto no se aplicará hasta que se apruebe el mencionado sistema de índices (nueva disposición transitoria 7ª de la LAU).
(4) Para acreditar este extremo se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a 3 meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. En caso de no poder obtenerse, dicho precepto establece la posibilidad de realizarlo por declaración responsable de haber presentado la solicitud sin que hubiera sido atendida o documento acreditativo de los servicios competentes que indique la persona ocupante no consiste el estudio.
(5) Se entiende por vivienda desocupada aquella que lo este, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años y que pertenezca a titulares de 4 o más inmuebles de uso residencial, salvo determinadas causas justificadas de desocupación temporal.
