El Decreto-ley núm. 3/2024, aprobado el 6 de febrero por la Consejería de la Presidencia, Interior, Diálogo Social y Simplificación Administrativa de Andalucía, ha supuesto cambios importantes en la normativa de vivienda protegida en la comunidad autónoma andaluza.
Este nuevo marco busca simplificar y agilizar los trámites administrativos, haciendo más fácil para los ciudadanos acceder a una vivienda protegida, a la par que intenta favorecer a las personas promotoras la gestión en dicha materia. El objetivo es hacer los procesos más transparentes y eficientes, garantizando un acceso más justo y equitativo a la vivienda protegida.
A continuación, te explicamos qué ha de entenderse por vivienda protegida (en adelante, “VPO”) y cómo queda el régimen en Andalucía tras la aprobación de dicha norma y modificación de la legislación autonómica sectorial, sin perder de vista que actualmente se está tramitando el Anteproyecto de Ley de Vivienda de Andalucía, que tiene el objetivo de revisar y unificar el marco legislativo en materia de vivienda, incluida la protegida, con importantes cambios y novedades.
1.- NORMATIVA APLICABLE.
En primer lugar, debemos indicar que la normativa de aplicación en materia de vivienda protegida en la Comunidad Autónoma de Andalucía actualmente es la siguiente:
– Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, aprobado por Decreto 149/2006, de 25 de julio.
– Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo.
– Decreto 91/2020, de 30 de junio, por el que se regula el Plan Vive en Andalucía, de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de Andalucía 2020-2030.
– Decreto núm. 1/2012 de Consejería de Obras Públicas y Vivienda, de 10 enero. Aprueba el Reglamento Regulador de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida y modifica el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
– Decreto-ley núm. 3/2024 de Consejería de la Presidencia, Interior, Diálogo Social y Simplificación Administrativa, de 6 febrero.
Es este último decreto el que, como se ha dicho, ha realizado cambios significativos en el texto de varias de las normas que venían conformando el régimen jurídico de las viviendas protegidas en Andalucía.
2.- CONCEPTO DE VIVIENDA PROTEGIDA Y FORMAS DE ACCEDER A LA MISMA.
En este punto, antes de abundar en la materia, es preciso indicar que, según el Decreto núm. 149/2006 de Consejería de Obras Públicas y Transportes, de 25 julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía (en adelante, el “Reglamento de Viviendas Protegidas”), se entiende por vivienda protegida la que, sujeta a un precio máximo de venta o alquiler, se destine a residencia habitual y permanente, tenga la superficie útil o construida establecida para cada programa en los correspondientes planes de vivienda y suelo y cumpla los restantes requisitos previstos en las disposiciones que resulten de aplicación, y sea calificada por el correspondiente ayuntamiento como tal de conformidad con la normativa autonómica.
Esta norma establece también que el acceso a la vivienda protegida se llevará a cabo principalmente en régimen de arrendamiento o en propiedad.
En tal sentido, el art. 10.2 del Reglamento de Viviendas Protegidas dispone que el acceso a la propiedad podrá realizarse por compraventa o mediante la construcción de viviendas por los particulares, por sí o mediante cooperativas.
3.- PROCEDIMIENTO A SEGUIR PARA OBTENER LA CALIFICACIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA POR EL PROMOTOR.
El procedimiento para la solicitud de la calificación por parte de la persona promotora se regula en los arts. 34 a 44 del Reglamento de Viviendas Protegidas.
Dicho lo anterior, previamente a que los futuros destinatarios de dichas viviendas protegidas puedan acceder a las mismas, es preciso que se obtenga la calificación de “vivienda protegida”, tras los correspondientes trámites ante la Administración competente, es decir, ante los ayuntamientos, al ser estos los competentes para el otorgamiento de dicha calificación.
A partir de aquí, de manera breve, hay que saber que la calificación -provisional- se emite a solicitud de la persona promotora, de forma provisional con el proyecto de obras. La calificación definitiva, por otro lado, tendrá lugar de forma conjunta con la obtención de licencia de ocupación de las viviendas y acreditada la adecuación de las obras a la calificación provisionalmente emitida, sin perjuicio de su procedimiento y plazos específicos.
4.- PLAZOS DE OBTENCIÓN DE LA CALIFICACIÓN PROVISIONAL Y DEFINITIVA.
El plazo para la resolución y notificación de la calificación provisional por parte del Ayuntamiento es de tres (3) meses, a contar desde la fecha de entrada de la solicitud en el registro para su tramitación.
Diferente es el caso de la calificación definitiva, cuyo plazo de resolución y notificación es de treinta (30) meses desde la fecha de la calificación provisional, salvo que en suelos destinados a viviendas protegidas se prevea un plazo distinto por el planeamiento urbanístico o por estipulación contractual.
5.- PROCEDIMIENTO A SEGUIR PARA LA VENTA DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS POR PROMOTOR.
El primer paso consiste en solicitar la calificación provisional de vivienda protegida del proyecto de promoción residencial a construir, dado que su obtención es requisito previo a poder requerir y obtener la relación de demandantes de vivienda protegida al Registro Público Municipal competente, solicitándola al Ayuntamiento correspondiente.
Tras lo anterior, se debe solicitar la relación de demandantes de vivienda protegida al Registro Público Municipal competente del Ayuntamiento. Se trata de una manifestación para que se lleve a cabo el procedimiento de adjudicación.
La empresa promotora de las viviendas, pues, debe solicitar al correspondiente Registro Público Municipal la relación de demandantes que se ajusten a la promoción determinada, aportando copia del documento de calificación provisional o definitiva de las viviendas.
Se deberá aportar además nota simple registral acreditativa de la propiedad de las viviendas, salvo cuando la solicitud se formule por la persona promotora que figura en la calificación.
El Ayuntamiento deberá remitir entonces al titular de las viviendas la relación de demandantes que cumplan los requisitos legal y reglamentariamente exigidos para acceder a la promoción.
En ese momento, el Ayuntamiento notificará a los seleccionados y a la Consejería competente, y en el momento de la selección expedirá la acreditación que demuestra que las personas seleccionadas cumplen los requisitos que permiten el acceso a las viviendas protegidas de la promoción de que se trate.
En tercer lugar, seleccionada la persona destinataria en cuestión, dentro del plazo de seis (6) meses desde la expedición de la acreditación del Registro Municipal de Demandantes, habrá que formalizar el contrato de compraventa y llevar a cabo una declaración responsable en plazo. Concretamente, el titular de la promoción de viviendas protegidas en compraventa debe remitir a la respectiva Delegación de la Consejería competente en la materia, declaración responsable con los datos relevantes de los contratos de compraventa que haya suscrito, ajustándose al modelo aprobado al efecto (art. 22 Reglamento de Viviendas Protegidas) y con el contenido mínimo establecido.
En el momento de la formalización de la escritura pública de compraventa, las notarías verificarán tanto si se ha llevado a cabo dicha declaración responsable, como si los datos consignados coinciden realmente con los del contrato de compraventa suscrito, además de si transcurrido o no más de seis (6) meses entre la fecha de la acreditación del Registro Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida y la presentación de la declaración responsable (art. 24.2 Reglamento de Viviendas Protegidas).
Sobre este punto debe aclararse que el anterior texto del Reglamento de Viviendas Protegidas previo a la reforma operada por el Decreto-ley núm. 3/2024 de Consejería de la Presidencia, Interior, Diálogo Social y Simplificación Administrativa, de 6 febrero, preveía la presentación por parte de las personas promotoras de los contratos de compraventa para su visado en las Delegaciones Territoriales de la Consejería, en el plazo de un (1) mes desde su formalización, junto con la acreditación del Registro Municipal. Ahora, se suprime este trámite, siendo reemplazado por la declaración responsable que ya se ha mencionado, en aras de simplificar y agilizar el proceso.
Así, una vez obtenida la licencia de ocupación de las viviendas y acreditada la adecuación de las obras a la calificación provisionalmente emitida, se debe solicitar la calificación definitiva de vivienda protegida del proyecto de promoción residencial.
Y, por último, el contrato privado habrá de elevarse a público en el plazo máximo de tres (3) meses, contados desde el otorgamiento de la calificación definitiva o desde la fecha del contrato de compraventa, si éste fuera posterior a dicha calificación definitiva, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda (arts. 24 y 14 Reglamento de Viviendas Protegidas).
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