Es frecuente encontrarnos con contratos de temporada, esto es, que se firman para que el inquilino los ocupe de manera temporal, cuando en realidad nos encontramos en un inmueble en el que el inquilino va a establecer su vivienda permanente.
En los siguientes apartados analizamos en profundidad ambas figuras y la problemática de no usar las mismas de manera adecuada.
1.- Distinción entre contrato de arrendamiento de vivienda habitual y contrato de temporada.
Arrendamiento de vivienda
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 apartado 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”):
“Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
Arrendamiento de temporada
Los arrendamientos de temporada, sin embargo, no quedarían incluidos en el apartado anterior, sino que se enmarcarían en el artículo 3 de la LAU, que establece lo siguiente:
1. “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre la edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.”
2. “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de finca urbanas celebrados por temporada, sea este verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.”
Ejemplos de un arrendamiento de temporada serían, entre otros: (i) arrendamiento de una vivienda a unos estudiantes durante el curso universitario; (ii) el arrendamiento a una familia de un piso en la playa para la temporada de verano; (iii) el arrendamiento a una persona que, por motivos laborales, ha sido desplazado a otra ciudad por una temporada, etc.
Consecuencias de tratarse de un arrendamiento de vivienda o de temporada
Como se puede ver del texto de la LAU la distinción entre una figura y la otra radica en que, en el arrendamiento de vivienda la esencia es que “su destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”, mientras que el arrendamiento de temporada, aunque sea sobre una vivienda, denota temporalidad y no la firme intención de destinar el inmueble a vivienda permanente del arrendatario.
Englobar un arrendamiento de vivienda como una u otra figura tiene especial trascendencia por cuanto la regulación cambia sustancialmente, dispensando la LAU mayor protección al arrendatario cuando se trata de un arrendamiento de vivienda. De hecho, ambas tipologías de contratos se rigen por la voluntad de las partes, pero, en el caso del arrendamiento de temporada, dicha voluntad deberá respetar lo dispuesto en el Título II de la LAU, mientras que en los contratos de temporada se aplica lo dispuesto en el Título III de la LAU, que es mucho más escueto en regulación y, además, solo se aplica en defecto de regulación expresa de las partes en una materia concreta.
De hecho, cuando se trata de un arrendamiento de vivienda, el artículo 6 de la LAU establece que “son nulas y se entenderán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen, en perjuicio del arrendatario o subarrendatario, las normas del presente Título, salvo los casos en los que la propia norma expresamente lo autorice”. Sin embargo, cuando se trata de un arrendamiento de temporada, el acuerdo de las partes tiene mayor relevancia, al no sujetarse dichos pactos a lo dispuesto en el Título II de la LAU.
En el siguiente cuadro se pueden ver algunas de las diferencias más significativas entre ambos tipos de contrato:
¿Cuándo estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda o de temporada?
Para distinguir la naturaleza del contrato en cuestión ha de estarse al contenido de sus estipulaciones, no a la simple denominación del contrato ni a lo que las partes, subjetivamente, manifiesten sobre tal pretensión. Es decir, aunque las partes hayan titulado el contrato como “arrendamiento de temporada”, lo importante es analizar los pactos y lo que realmente hayan querido contratar.
2.- Análisis de la jurisprudencia relacionada con la presente materia.
Varias son las sentencias que se pronuncian sobre la existencia de un contrato de vivienda habitual, aun cuando en la rúbrica aparezca la denominación “Contrato de temporada”. Todas ellas parten de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en sentencias domo la de 21 de mayo de 1997 o de 15 de diciembre de 1999, que establecen que “la calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable: es precisa una previa interpretación para llegar a la correcta calificación del contrato, la cual está por encima de las declaraciones e incluso de la voluntad de los sujetos”, esto es, que de modo indubitado los contratos son lo que son y no lo que las partes digan.
En función de lo anterior, reiteradas sentencias, aplicando la anterior jurisprudencia, han establecido, con criterio uniforme seguido de forma contante por las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, que ha de ser ajena al uso como residencia habitual del arrendatario, teniendo que ser ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino de ocuparla de una manera accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual.
Entre otras sentencias podemos citar las siguientes:
- Sentencia dictada el 1 de marzo de 2016, por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Granada. Dicha sentencia textualmente establece lo siguiente:
“La burla de la duración mínima, o de la prórroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia, señalando por ello la STS de 5 de junio de 1963 que la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.
En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad, que parece, por la documental practicada (que simplemente corrobora la testifical, pese a su interés en la cuestión litigiosa), que se impone en otros contratos en el mismo edificio donde figura la demandante como arrendadora, aunque no exista razón alguna para ello.” - Sentencia dictada el 20 de noviembre de 2015, por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres. Dicha sentencia textualmente establece lo siguiente:
“Las alegaciones expuestas por la parte apelante en esta sede recursiva carecen absolutamente de relevancia a efectos de justificar este tipo de contrato, hasta el punto de que la problemática es notablemente más sencilla; esto es, no se trata de un contrato de arrendamiento de temporada porque el objeto del contrato no es una “temporada”, sin más.
[…]
Es decir, la temporada no se concibe como un lapso temporal determinado por las partes, sino que se contempla como temporadas preconstituidas que, habitualmente, se corresponden con periodos vacacionales, como expresamente indica el precepto refiriéndose a la temporada de “verano”.” - Otras sentencias como la dictada en fecha 1 de diciembre de 2016 por la sección 6º de la Audiencia Provincial de Pontevedra, si consideran que se trata de un arrendamiento de temporada, pero por cuanto, no cabe duda de que, realmente había esa temporalidad. La misma establece:
“Ciertamente el contrato de arrendamiento que han suscrito las partes no suscita ninguna duda sobre lo que las partes han querido. Y, en tal sentido debe confirmarse el criterio de la sentencia de instancia, en cuanto lo considera arrendamiento de temporada.
[…]
En fin, cualquier duda quedaría superada a partir de la explicación que, sobre el propósito que perseguían los demandados con la conclusión del contrato de arrendamiento, ofreció el codemandado (arrendatario): “buscábamos una vivienda para arrendar, para habituarnos a la misma, al entorno, los vecinos y si nos gustaba la comprábamos”. Es decir, la locación respondía, exclusivamente, a una exigencia circunstancial y provisoria.”
3.- Protección del Arrendatario por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras materias complementarias (en adelante, la “Ley de Consumidores”).
Para saber si el arrendatario en un contrato de arrendamiento, tanto de vivienda como de temporada, está protegido por la Ley de Consumidores, tenemos que ver si entraría dentro de la definición de “consumidor”.
A estos efectos, el artículo 59 en su apartado 1 establece que “son contratos con consumidores y usuarios los realizados entre un consumidor o un usuario y un empresario”. Por su parte, el artículo 3 establece: “A efectos de esta ley, y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.”
Por su parte, el concepto de empresario queda definido por el artículo 4 de la Ley de Consumidores cuando dice que “a los efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúa directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”.
Si el arrendador, en un caso concreto, pudiera entrar en la categoría de “empresario” y las personas físicas con las que pueda suscribir contratos de arrendamiento, entran en la categoría de “consumidores”, el contrato a suscribir podría ser considerado como un “contrato con consumidores y usuarios” y estar protegido por la Ley de Consumidores. En este sentido se ha pronunciado incluso el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en sentencias como la dictada el 30 de mayo de 2013, C-488/2011 (EDJ 2013/71556).
Como consecuencia de lo anterior, podrían exonerarse todas las posibilidades judiciales y administrativas, previstas en la normativa protectora de consumidores y usuarios, tanto de la Unión Europea como de derecho interno, y máxime en caso de que se consideren prácticas y condiciones abusivas sobre acceso a la vivienda, siendo este un bien de primera necesidad. Concretamente en la Ley de Consumidores, podría considerarse como infracción calificada como grave con sanciones entre 10.001 y 100.000 euros.
4.- Conclusión.
- En base a lo anterior, no es aconsejable firmar contratos de temporada de manera generalizada, sino solo en los supuestos en los que, verdaderamente, se trate de un arrendamiento de temporada.
- En los contratos que sean de temporada, además de su denominación específica “Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda”, es importante la justificación de la temporalidad y la duración de esta, así como la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la vivienda arrendada. Además, sería recomendable que no fuera prorrogable.
- La calificación como “contrato de temporada” de un contrato que, en realidad, sirva de vivienda habitual a su usuario, podría suponer un riesgo importante a la hora de hacerlo valer como tal ante los Tribunales de Justicia, pudiendo estar incluso protegido, como hemos dicho, por la Ley de Consumidores.
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