El derecho de tanteo es la facultad del arrendatario de adquirir la vivienda arrendada en las mismas condiciones que un tercero en caso de venta. Para ejercerlo, el arrendador debe notificar fehacientemente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales de la transmisión. El arrendatario dispone de un plazo de 30 días naturales para ejercer el tanteo. Si la notificación no se realiza, es defectuosa o el precio final es inferior al notificado, surge el derecho de retracto: el arrendatario puede subrogarse en el lugar del comprador en las mismas condiciones contractuales, también dentro de 30 días desde el adquirente le notifique fehacientemente la compraventa.
El derecho de adquisición preferente solo opera en caso de compraventa, por lo que queda excluido en otros supuestos, como permuta, donación o aportación de sociedad. Además, no será procedente cuando: (i) el arrendatario ha renunciado expresamente, (ii) se vende la totalidad del edificio a un solo comprador por todos los propietarios, o (iii) se transmite conjuntamente la vivienda arrendada junto con todas las demás viviendas o locales propiedad del arrendador en el mismo inmueble. Cuando la renuncia sea válida, el arrendador debe notificar igualmente su intención de vender con una antelación mínima de 30 días. En edificios con un solo inmueble arrendado, el derecho se conserva para el arrendatario.
El ejercicio de ambos derechos exige pautas de notificación fehaciente y plazos de caducidad que no admiten interrupción. Para la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad debe acreditarse el cumplimiento de las notificaciones legales o la manifestación de que la finca no está arrendada, bajo pena de falsedad en documento públicos. El arrendatario que ejercita el retracto debe consignar el precio de la transmisión dentro del plazo del ejercicio; otros gastos contractuales pueden abonarse posteriormente. En caso de que existan accesorios arrendados junto con la vivienda, el derecho de adquisición ha de ejercerse sobre el conjunto de bienes transmitidos y no sólo sobre la vivienda.
Desde Surco Legal, podemos asesorarte ante cualquier duda o cuestión que tengas al respecto, así como ayudarte en la gestión de tus arrendamientos.
